Gayrimenkul Alırken Dikkat edilmesi Gerekenler

Gayrimenkulün , satıldığı yıl ve geçmiş yıllara ait ödenmemiş emlak vergisinin ödenmesinden , alıcı ve satıcı müteselsilen yani zincerleme olarak sorumlu tutulurlar. Gayrimenkulü satın alan kişi , ödediği geçmiş yıl emlak vergilerini faiziyle birlikte daha sonra önceki sahibine rücu edebilir

b)GAYRİMENKULÜN TAPUDAKİ DEĞERİ

Gayrimenkulun tapudaki değeri birkaç açıdan önemlidir.

1-Gelir Vergisi Açısından

Gayrimenkullerin , iktisap yani edinme tarihinden itibaren 4 yıl içinde elden çıkarılmasından sağlanan kazanç ''Değer artışı kazancı'' olarak beyan edilip gelir vergisinin ödenmesi gerekiyor Satın aldığı gayrimenkulü 4 yıl içinde elden çıkarmaları söz konusu olanların , gayrimenkulün maliyet bedeline esas olan , alış bedelini düşük göstermemelerinde yarar var. Aksi halde , 4 yıl içinde satılması sonucu ortaya gerçeğin de üzerinde bir kar çıkar

2- Harç Yönünden

2001 yılı başından itibaren gayrimenkullerin harca esas olan değeri yüzde 56 oranında arttı. Gayrimenkulün gerçek alış bedelinin tapu harcına esas olan tutardan düşük olması halinde , gerçek alış bedelinin tapu senedine yazılmasını tapu işlemleri sırasında talep etmek mümkündür .Bu durum özellikle kamu görevlilerini ''mal beyanı'' yönünde önümüzdeki yıllarda da , vergi mükelleflerini de ''nereden buldun'' sorgulaması yönünden ilgilendiriyor.

3- Harcın Oranı Yönünden

Gayrimenkul alımı sırasında , hem alıcı hem de satıcı ; Tapu harcına esas değer üzerinden binde 15 oranında harcı ayrı ayrı öderler.

2001 Yılı Gayrimenkul Harçları Oran (Binde)

Gayrimenkul alım-satımında (alıcı veya satıcı ayrı ayrı) 15

Gayrimenkullerin,sermaye şirketlerine sermaye olarak konulması 36

Yapı kooperatiflerinin,ortaklarına dağıttığı gayrimenkullerin tapu işlerinde 1,8

Gayrimenkullerin mirasçılara intikalinde 9

Gayrimenkullerin ifraz,taksim ve birleştirme işlerinden 9

Gayrimenkul ipoteğinden sağlanan borç miktarı üzerinden 3,6

Kira sözleşmelerinde,kira süresinin tapuya tescilinde,hesaplanacak kira

tutarı üzerinden , sözleşme yoksa bir yıllık kira bedeli üzerinden 5,4

Arsa ve arazi üzerine yeniden inşa olunan binaların tescilinde

emlak (bina) vergisi değeri üzerinden 15

Gayrimenkullerin,ölünceye kadar bakma anlaşmasına dayanarak

edinilmesinde , emlak vergisi değeri üzerinden 15

c)EMLAK VERGİSİ BEYANNAMESİ

Gayrimenkul alanların ''o yılın sonuna kadar'' emlak vergisi beyannamesi vermeleri gerekiyor. Satıldığı yılın emlak vergisini ise satıcı ödeyecektir.

Gayrimenkulün , emlak vergisi beyannamesi alındığı tarihten itibaren ''üç ay içerisinde'' verilecek

d)EŞE VE ÇOCUĞA ALINAN GAYRİMENKUL

Gayrimenkulun eş yada çocuğa alınması ancak ödemesinin aile reisi tarafından yapılması halinde ' karşılıksız bir intikal söz konusu olur. Bu ise veraset ve intikal vergisine tabidir. Eş yada çocuğun beyanname verip yüzde 5 - 15 arasında oranı değişen , veraset ve intikal vergisini ödemeleri gerekir. Ancak aile reisinin eşe yada çocuğa gayrimenkulün bedelini ''borç olarak'' vermesi halinde herhangi bir vergileme söz konusu olamaz

e)NEREDEN BULDUN SORUSU

Gayrimenkul alanlar Vergi Usul Yasasının 30/7. Maddesini göz önünde bulundurmak zorundadırlar

2A-GAYRİMENKUL SATIŞINDA DİKKAT EDİLECEK NOKTALAR

a)GAYRİMENKULÜN TAPUDAKİ SATIŞ DEĞERİ

2001 yılında satılacak olan gayrimenkul kaça satılacak olursa olsun tapuda ''asgari bir değer'' göstermek gerekiyor. Satış sırasında gayrimenkulün 2000 yılındaki emlak vergisine esas değerini asgari yüzde 56 oranında arttırmak zorunluluğu var. Örneğin , 2000 yılındaki emlak vergisi değeri 100 milyar lira olan gayrimenkulü 2001 yılında satarken ister Ocak ayında ister Haziran yada Aralık ayında satılsın , alım satıma esas tapu değerini asgari 156 milyar lira göstermek gerekiyor. Kuşkusuz bu değerin üzerinde gösterilmesinde herhangi bir sakınca yok . yani 200 milyar lirada gösterilebilir. Ancak ona göre harç ödenir.

b)GAYRİMENKULÜN GERÇEK SATIŞ DEĞERİ

Gayrimenkulunüzün , gerçek satış değerinin , tapu harcına esas olan değerin altında olması halinde gerçek alım satım bedelinin , tapu senedinde ayrıca gösterilmesinin satıcı tarafından talep edilmesi gerekiyor. Bu durumda , tapu harcına esas olan tutar üzerinden harç alınır , ancak tapu senedinde gerçek satış bedeli yazılır.

c)ÖDENECEK HARÇ

Gayrimenkul satışında , hem satıcı hem de alıcı , tapu harcına esas değer üzerinde, binde 15 oranında harcı ayrı ayrı öderler.

d)KAZANCIN GELİR VERGİSİ

Gayrimenkul satışında , hem satıcı hem de alıcı , tapu harcına esas değer üzerinde, binde 15 oranında harcı ayrı ayrı öderler.

e) ŞİRKETLERİN GAYRİMENKUL SATIŞI

Şirketlerin ,aktifinde kayıtlı olan gayrimenkulleri elden çıkarmaları halinde,beyan edecekleri asgari değer, ödeyecekleri harç oranı aynen yukarıda olduğu gibidir. Şirketler gayrimenkulün satışı nedeni ile fatura düzenlemek ve ayrıca KDV tahsil etmek zorundadırlar. Gayrimenkul ün satışından doğan kazanç da vergiye tabidir.

Kurumlar vergisi mükellefi olan şirketler,en az 2 yıldır işletmelerinin aktifinde kayıtlı olan gayrimenkulü sattıklarında , satıştan doğan kazancı sermayelerine eklerlerse :

1-Gayrimenkul satış kazancı nedeni ile kurumlar vergisi ödemezler.

2-Tapu harcı ödemezler.

3-Satış işlemi de KDV ye tabi tutulmaz.

Ancak satıştan doğan kazanç nedeni ile yüzde 15 stopaj öderler.

f)SATIŞIN BELEDİYEYE BİLDİRİLMESİ

Gayrimenkulünü satanlar , ilerde emlak vergisine çöp vergisine yönelik bir takiple karşılaşabilirler. Bunu önlemek için gayrimenkulün satışını yaptıktan hemen sonra ilgili belediyeye bir dilekçe ile durumu bildirmelerinde yarar vardır.

g)GAYRİMENKULÜNÜ SATANLARIN KAZANÇ VERGİSİ

Gayrimenkulün edinme) tarihinden itibaren 4 yıl geciktikten sonra satılması halinde kaç liraya satılırsa satılsın gelir vergisi ödenmeyecek

Satılan gayrimenkulün edinme tarihten itibaren 4 yıl içinde satılması halinde ise ortaya çıkan kazanç nedeni ile , gelir vergisi ödenmesi söz konusu olabilecek.

Ancak gayrimenkulün miras yada hibe yoluyla edinildiği durumlarda satış bedeli kaç milyar lira olursa olsun gelir vergisi ödenmez.

1-) Kazancın hesabı ve Vergisi

Değer artışı kazancı olarak nitelendirilen gayrimenkul satışı kazancı ( 4 yıl içinde satılan) gayrimenkuller için söz konusu.Bu süre geçtikten sonra gayrimenkul kaç liraya satılırsa satılsın gelir vergisi ödenmez

Kazancın hesaplanmasında emlak vergisi beyannamesi esas alınıyor. Örneğin 1998 yılında verilecek emlak vergisi beyannamesinde gösterilen değer ''maliyet bedeli'' olarak göz önüne alınıyor. Bu bedel , ekim 1998'den itibaren devlet istatistik enstitüsünce (DİE) belirlenen ''toplam eşya fiyat endeksindeki (TEFE) artış oranında artırılarak'' tespit olunuyor.

1999 yılı kasım ve aralık ayında emlak vergisi beyannamesini yenileyenlerin yenileme yada yükseltme beyanları değil 1998 yılı beyanı esas alınıyor. Başka bir anlatımla gelir vergisi yönünden kasım ve aralık 1999'da yükseltilen emlak vergisi beyanları hiçbir işe yaramıyor.1998'den sonra alınan gayrimenkullerin ise iktisap bedeli yine DİE tarafından belirlenen TEFE artış oranında yükseltilerek maliyet bedeli bulunur. Maliyet bedeli ile satış bedelinin kıyaslanması sonucu 3,5 milyar lirayı aşan bir kazanç ortaya çıkarsa bu kazanç gelir vergisine tabi olur.

2-Verginin Hesabı

Gayrimenkulün satışından doğan ve 3,5 milyar lirayı aşan kazanç kısmı üzerinden ,Gelir vergisi Kanunu'ndaki vergi yüzde 20-45 arasında değişen gelir vergisi hesaplanır. Gelir vergisinin yüzde 10'u kadar da ''fon payı'' tahakkuk ettirilir.

SONUÇ: Gayrimenkul alım-satımında , çok sayıda vergi ve harç ile bağlantılı özel durumlar söz konusu. Alım-satım işlemleri sırasında ve sonrasında bunların göz önüne alınması ve o yönde işlem yapılması , cezalı uygulamalarla ve vergilerle karşılaşmayı önleyebilecek.

3A-Teknik Konularda Dikkat Edilecekler

1-Binanın projesi

2-Zemin etüdü yapılmışmı

3-Bina yapılırken deprem yönetmeliği dikkate alınmışmı

4-Projeler kim tarafından yapılmış ve bu projeler denetlenmiş mi

5-Binanın ruhsatı, kullanım izni var mı

6-Betonu ellemi karıştırılmış, yoksa betoniyerle mi dökülmüş veya hazır betonmu

7-Kullanılan malzemeler standartlara uygun mu? Kum ve çakıl nereden gelmiş,

kırma taş kullanılmış mı? (Kırma taş karıştırılmışsa yanlıştır)

8-Yapıda kullanılan demir projeye uygun kullanılmışmı

9-Demirler standartlara uygun mu

10-Kullanılan betonun laboratuvar deneyi var mı

11-Proje ile meydana çıkan yapı arasında paralellik sağlanmış mı 2000'in

Konutlarında Dikkat Edilecekler

12-Merkezi çöp sistemli,

13-Merkezi ve yerden ısıtmalı,

14-Otomatik yangın söndürmeli,

15-Elektrik yerine güneş ve rüzgar enerjisinden faydalanılan bir sisteme sahip,

16-Fonksiyonel olan bir elektrik ve aydınlanma sistemli,

17-Fonksiyonlu klima,

18-Kışın ısıtan, yazın soğutan klima tertibatlı,

19-Basit ama fonksiyonel mutfak ve banyolar,

20-Sağlık merkezine sahip,

21-Sosyal donatı, yürüyüş, spor ve yeşil alanlar, yüzme havuzu, çocuk parkı,

okul, alışveriş merkezi, güvenlik, itfaiye gibi tüm birimleri içinde barındıran

küçük kentler biçimindeki siteler.

a)Tamamlanmış daire- bina’da dikkat edilecekler

Tamamlanmış bir daire ve/veya bina alınırken yukarıda anlatılmış olan genel şartların dışında;

1-ilgili daire ve/veya binanın iskanının alınıp alınmamış olduğunu

2-iskanı alınmamış ise neden iskanının alınmadığına bakmak gerekir.İmar Kanununa göre iskanı alınmamış yerlerin yıkım kararları çıkabilir.

3-Tamamlanmış bir daire/bina alımı esnasında kat mülkiyetine geçilip

geçilmediğinin araştırılması ve yönetim planının kontrol edilmesi gerekir.

İnşaat Halinde bir Daire/Bina Alınırken Dikkat Edilecekler.

b tamamlanmadan inşaat halinde iken satın alınıyor ise dikkat edilecekler

1-Binayı yapan müteahhit ile şekil şartlarına uygun bir sözleşme yapmak ve bu

sözleşme ile ödenen bedelleri teminat altına almak gerekmektedir.

2-Müteahhidin binayı yarım bırakıp gitmesi veya binayı ruhsatına uygun inşaa

etmemesi gibi durumlar ile satın alınması planlanan mülkün tamamlanmaması

ihtimaline karşı alınacak teminatın ya ilgili müteahhidin başkaca bir mülkünün

ipoteği ya da banka teminat mektubu şeklinde olması gerekmektedir.

3-İlgili inşaatı satın almadan önce proje ruhsatlarının kontrol edilmesinde ileride

kötü bir sürpriz yaşanmaması açısından yarar vardır.

c)Satımda dikkat edilecekler

Sahip olunulan mülkü satarken;

1-Satın alacak kişinin kimliğinin tespiti.

2-Satışın taksitlerle yapıldığı durumlarda satın alan kişi ile taksitleri ödemeyi

taahhüt eden kişinin aynı olması hususuna hassasiyetle dikkat edilmeli.

d)Satış Sözleşmesi Yapılırken

Türk Hukuk sisteminde gayrımenkul alım satımları ancak tapu kütüklerinde veya Noterler vasıtası ile yapılan " Gayrımenkul Satış Vaadi " sözleşmeleri ile geçerli olur.

3-ARSA ALIRKEN NELERE DİKKAT EDİLMELİ

1-Arazinin İmar Durumu

Bir arazinin imar durumunu bulunduğu bölge, çevresinde göl olup olmadığı, yola olan cephesi gibi hususlar belirler. Alınması planlanan arazinin imar durumunu, bağlı bulunulan belediyenin imar işleri bölümünden veya alacağınız arazi belediye sınırları içerisinde değil ise il imar müdürlüklerinden öğrenebilirsiniz.

2-Arazinin Satın Alınma Durumu

Bir arazi alınırken arazinin sahibinin kontrol edilmesi ve arazinin yetkili kişilerden alınması gereklidir. Ayrıca, alıcı, TC. vatandaşı değil ise her yerde arazi alması mümkün değildir. Bir araziyi almak için girişimde bulunmadan önce alıcının bağlı bulunduğu konsolosluğa başvurarak Türkiye içerisinde mülk sahibi olup olamayacağını ve eğer olabiliyor ise nerelerde mülk sahibi olabileceğini öğrenmesi gerekmektedir.

NOT : Türkiye Cumhuriyeti Sınırları içerisinde devlete ait olmayan tüm araziler Tapu Kütüğüne bağlıdır. Eğer satılmak istenen arazi tapusuz ise, bu durum, arazinin aslında devlete ait olduğunun ve teklif eden kişinin sadece kullanım hakkına sahip olduğunun açık bir göstergesidir. Bu türdeki bir araziyi kanunen satın almak mümkün olmayıp, sadece kullanım hakkı devredilir. Kullanım hakkı mutlak bir hak olmayıp, kullanım hakkının devralındığı durumlarda alıcının konumu devletin arazisinin işgalcisi olmaktan öteye gitmez.

4-DEVREMÜLK ALIRKEN NELER DİKKAT EDİLMELİ

Eğer satın almak istenilen mülkün tamamı ile kullanımı değil de belirli bir işletim sistemi içerisinde yılın belirli dönemleri kullanım hakkı verilmekte ise, bu sisteme devremülk adı verilmektedir. Bir devremülk alınırken dikkat edilmesi gereken devremülk mü devre tatil mi satıldığıdır. Devremülk alımında mülkün tapusu kişinin üzerine geçmekle beraber devre tatillerde ilgili binanın belirli bir süre için kullanımı satılmaktadır. Dolayısı ile satın almak istediğiniz tatilin kişiye ait bir taşınmaz olarak mı yoksa 20-30 yıl gibi uzun ama belirli bir süre ile kısıtlı olarak sunulan tatil hakkı olarak mı satıldığının araştırılarak durumun öğrenilmesinde büyük faydalar vardır.

Müşterek mülkiyet payına bağlı bir irtifak hakkıdır. Mesken olarak kullanılmaya elverişli bir yapı ve bağımsız bölümün ortak maliklerinden her biri lehine bu yapı veya bağımsız bölümünden yılın belli dönemlerinde istifade hakkı müşterek mülkiyet payına bağlı bir irtifak hakkı kurulabilir. Bu hakka Devre mülk hakkı denir.

1-Devre mülk hakkı ancak mesken nitelikli kat mülkiyetine veya kat irtifakına

çevrilmiş veyahut müstakil yapılarda kurulabilir.

2-Aksi resmi senetle kararlaştırılmadılça devre mülk hakkının bağlı olduğu pay,

devrelerin sayı ve süreleri esas alınarak eşit bir biçimde belirlenir.

3-Devre mülk üzerinde bu hakla bağdaşan ayni haklar kurulabilir. Devre mülk

hakkı devir edilebilir ve mirasçılara geçer.

4-Bir yıl içindeki devrelerin tamamı tapu sicilinde gösterilmelidir.

5-Devre mülk hakkının yılın belirli dönemlerine ayrılması ve 15 günden daha az

süreli olmamalıdır.

6-Sözleşmede aksi kararlaştırılmamışsa devre mülk hak sahibi bu hakkın

kullanımını başkalarına bırakabilir.

7-Ana taşınmaz mal ile bağımsız bölümlerin ve müstakil yapıların tapu

kütüklerinin beyanlar hanesine bağımsız bölüm veya yapı üzerinde devre mülk

hakkı kurulduğu işaret edilir. Düzenlenecek tapu senedinde de bu husus

belirtilir.

8-Üzerinde devre mülk hakkı kurulacak yapı veya bağımsız bölümlerin ortak

malikler arasında dönem süresi devir ve teslimi ile istifade şekil ve usulleri, yö

neticilerin seçimi ile hak ve sorumlulukları büyük onarım için ayrılacak dönem,

bakım masrafları gibi hususlar devre mülk sözleşmesinde belirlenir. Bu

hususları içeren ve bütün hak sahiplerince imzalanan devre mülk sözleşmesi

resmi senede eklenir ve tapu kütüğünün beyanlar hanesinde gösterilir.

9-Kat mülkiyetine çevrilmiş birden fazla bağımsız bölümlerden bazılarının

üzerinde devre mülk hakkı kurulması aksi yönetim planında

kararlaştırılmamışsa diğer bağımsız bölüm maliklerinin izinlerine bağlı değildir.

10-Devre mülk hakkı sahibi bu hakkın kurulduğu taşınmazların eklenti ve ortak

yerlerinden hissesi oranında ve kendisine ait olan süre içinde kullanma hakkına

sahiptir.

11-Üzerinde devre mülk kakkı kurulan yapı veya bağımsız bölümün ortak

malikleri aksi sözleşmede kararlaştırılmamışsa şüyuun giderilmesini

isteyemezler.

12-Devre mülk hak sahipleri kendilerine ayrılan ve tapu sicilinde belirtilen dönem

süresi sonunda kullandıkları bağımsız bölüm veya yapıyı sözleşme hükümleri

gereğince boşaltmaya ve yeni hak ve dönem sahibine teslime mecburdur.

13-Dönem süresi sonunda tahliye olmadığı takdirde yararlanacak olan dönem

sahibinden birisi veya yöneticinin tapu kaydını ve sözleşmeyi talebine ekleyerek

ibraz etmesi halinde mahallin en büyük mülki amirinin emri ile başkaca bir

işlem ve tebligata gerek kalmadan derhal zabıtaca boşalttırılır. İdare ve yargı

organlarına yapılacak başvuru bu boşaltma işlemini durdurmaz. Tarafların

kanundan ve sözleşmeden doğan hakları saklıdır.

14-Devre mülk hakkı sahiplerinin hak ve borçları yetki ve sorumluluklarının tespit

ve uyuşmazlıkların çözümlenmesinde, bu konuda sözleşmede veya yönetim

planında hüküm bulunmayan hallerde Türk medeni kanunu ve ilgili diğer kanun

hükümleri uygulanır.

15-Anlaşmazlıklar ana gayrimenkulun bulunduğu yerdeki sulh hukuk

mahkemesinde çözümlenir.

5-KOOPARATİF ALIKEN NELERE DİKKAT EDİLMELİ

a)KOOPARİTİFE ÜYE OLURKEN DİKKAT EDİLMESİ GEREKENLER

1-Kooperatifin bölgesel bir üst birliğe üye olup olmadığına bakın. Çünkü bu

sistemde gelişmiş bir denetim mekanizması bulunur.

2-Kooperatif arsasının kooperatif adına tapulu ya da tahsis belgeli olup

olmadığına bakmalısınız.

3-Kooperatife ait arsanın imar durumunu inceleyin, imarı yoksa üye olmayın.

4-Bir kooperatife üye olduktan sonra işlerin nasıl yürütüldüğünü takip etmek için

yılda bir yapılan genel kurul toplantılarına düzenli olarak katılın.

5-Kooperatif aidatlarını elden vermek yerine banka hesabına yatırın. Dekontları

saklayın.

6-Yönetimde bulunan kişilerin yakın evrelerine ucuz devir gibi yollarla çıkar

sağlayabileceklerini düşünerek uyanık olmanızda da ayrıca fayda var.

b)KOOPERATİF ORTAKLARI İÇİN DİKKAT EDİLMESİ GEREKENLER

1A- KOOPERATİFE NASIL ORTAK OLUNUR?

1. Kooperatife ortak olma yolları

- Bir kooperatif kurarak ortak olma

- Daha önce kurulmuş olan bir kooperatife sonradan ortak olma

- Kooperatif ortaklarından birinin ortaklık payını devralmak suretiyle ortak olma

- Miras yoluyla ortak olma

-Taşınmaz mal veya işletme karşılığı ortak olma

2. Kooperatif ortaklığına girme şartları

- Medeni hakları kullanma yeterliliğine sahip olmak,

- Yazılı olarak kooperatif yönetim kuruluna başvurmak,

- Varsa şahsi sorumluluk ve ek ödemeleri yazılı olarak kabul etmek,

- Gerekli sermaye payını taahhüt etmek ve dörtte birini peşin ödemek,

- Ana sözleşmelerle getirilen diğer şartları taşımak.

3. Kooperatiflerle ilgili bazı hususlar

- Kooperatiflerde yedek ortaklık yoktur.

- Yapı kooperatiflerinde konut, işyeri ve ortak sayısının genel kurulca belirlenmesi zorunludur

- Sonradan ortaklığa kabul edileceklerden bir fark alınması, mevcut ana sözleşmelere göre genel kurul kararı ile mümkün olabilmektedir. Bu konuda yönetim kurulu yetkili değildir.

4. Ortak olurken dikkat edilecek bazı hususlar

Bir kooperatife ortak olurken;

- Sözlere, ilanlara kesinlikle inanılmamalıdır.

- Ödemeler kooperatif adına bankada açılmış olan hesaplara yatırılmalı ya da

kooperatif yetkililerine, kooperatif kaşesini ve ilgililerin imzasını taşıyan makbuz

karşılığı yapılmalı.

- Kooperatifin mevcut ortaklarının ekonomik, kültürel ve sosyal durumları iyi

araştırılmalı.

- Arsanın tapu devri ya da tapuya şerh verdirilecek bir satış vaadi sözleşmesi ile

alınıp alınmadığına bu arsanın kooperatifin amacına uygun olup olmadığına

bakılmalıdır

- Ortak sayısının, belirlenen konut/işyeri sayısından fazla olup olmadığı

araştırılmalıdır

- inşaat ruhsatının alınıp alınmadığı sorulmalı, inşaat seviyesi, arsa alımı ve

inşaata yapılan harcamalar ile toplanan paraların mukayesesi yapılmalıdır.

- Ortaklık devralınacak şahsın, gerçekten ve halen o kooperatifin ortağı olup

olmadığı, kooperatife borcunun bulunup bulunmadığı araştırılmalı.

- Ödenen aidat ve günün fiyat artışları da dikkate alınarak, inşaatın ne kadar

sürede bitirilebileceği hususunda bir fikir edinilebilmelidir.

2A - ORTAKLARIN HAKLARI NELERDİR?

- Ortaklık hakları ortaklık senedi ile temsil olunur

- Ortaklar, Kooperatifler Kanununun kabul ettiği esaslar dahilinde hak ve

vecibelerde eşittirler

A) ORTAKLARIN BİREYSEL HAKLARI

- Ortaklıktan çıkma hakkı

Her ortağın çıkma hakkı vardır

Ortaklıktan çıkma hakkının kullanılması, anasözleşmeyle en çok 5 yıl için sınırlandırılabilir. Ortağın hiç bir suretle kooperatiften çıkamayacağına dair şartlar hükümsüzdür

Çıkış, ancak bir hesap yılı sonu için ve en az 6 ay önceden haber verilerek yapılır.

Yönetim kurulu, bir ortağın kooperatiften istifasını kabulden kaçınacak olursa, ortak çıkma dileğini noter aracılığı ile kooperatife bildirir. Bildiri tarihinden itibaren çıkma gerçekleşir

- Ortaklık payını devir hakkı

Ortaklık payları devredilebilir. Yönetim kurulu, ortaklığı devralan kişinin ortaklık niteliklerini taşıması halinde, bu kişiyi ortaklığa kabul eder. Ana sözleşmede gösterilecek şartlarla ölen ortağın mirasçılarının kooperatifte ortak olarak kalmaları sağlanabilir

- Çıkarılma kararına karşı genel kurula itiraz veya mahkemeye dava açma hakkı

Kendisine çıkarılma kararı tebliğ edilen ortağın, bu yazıyı aldığı tarihten itibaren üç ay içinde mahkemeye itiraz davası açma veya genel kurula itiraz etme hakkı vardır

- Bilgi edinme ve örnek isteme hakkı

Yönetim ve denetim kurulu yıllık çalışma raporları ile bilançosunu talep eden ortaklara bilanço ve gelir gider farkı hesaplarının birer suretinin verilmesi mecburidir.

Ortakların bilgi edinme hakkı bertaraf edilemez veya sınırlandırılamaz

- Ticari defterleri ve belgeleri inceleme hakkı

Kooperatifin ticari defterleri ve haberleşme ile ilgili hususların incelenmesi, genel kurulun açık bir izni veya yönetim kurulunun kararı ile mümkündür

- Genel kurula katılma, seçme ve seçilme hakkı

Üç ay evvel ortak olmayanlar hariç her ortak genel kurula katılma hakkına sahiptir.

Genel kurula katılma hakkına sahip olan bir ortak, aynı zamanda genel kuruldaki görüşmelere katılmak, bu görüşmeler sırasında düşüncelerini açıklamak, sorular sormak, görüşülen konular hakkında müştereken veya münferiden önerge vermek ve oyunu kullanmak, seçmek, seçilmek gibi haklara da sahip olmaktadır.

Yönetim ve denetim kurulu üyeliği ile tasfiye kurulu üyeliğine seçilebilmek için getirilen özel hükümler saklıdır

-Olumlu gelir gider farkından pay alma hakkı

Tüketim, Motorlu Taşıyıcılar, Üretim ve Pazarlama vb. Kooperatiflerinin anasözleşmelerinde olumlu gelir gider farkının (kârın) ortaklar arasında bölüşülmesi öngörülmüş ise bu bölünme ortakların kooperatifle yapmış oldukları işlemleri oranında yapılır

-Genel kurulda oy kullanma hakkı

Genel Kurulda her ortak yalnız bir oya sahiptir

Kooperatif işlerinin görülmesine katılmış olanlar Yönetim Kurulunun ibrasına ait kararlarda oylamaya katılamazlar. Ancak, denetçilerin ibrasında oy kullanabilirler.

Ortaklardan hiçbiri kendisi veya karı ve kocası yahut usul ve füruu ile kooperatif arasında şahsi bir işe veya davaya dair olan görüşmelerde oy hakkını kullanamaz

-Genel kurulda temsil hakkı

Ana sözleşmede açıklama bulunduğu takdirde, bir ortak yazı ile izin vermek suretiyle genel kurul toplantısında oyunu ancak başka bir ortağa kullandırabilir. Bir ortak genel kurulda birden fazla ortağı temsil edemez. Ortak sayısı 1.000’in üstünde olan kooperatiflerde anasözleşme ile her ortağın en çok 9 olmak üzere birden fazla ortağı temsil edebileceği öngörülebilir. Eş ve birinci derecede akrabalar için temsilde ortaklık şartı aranmaz

-Genel kurul kararları aleyhine dava açma hakkı

a) Genel kurul toplantısında hazır ortaklardan alınan kararlara aykırı kalarak tutanağa geçirten veya oyunu kullanmasına haksız olarak izin verilmeyen ortaklar kanuna, anasözleşme hükümlerine ve iyi niyet esaslarına aykırı olduğu iddiası ile genel kurul kararları aleyhine, toplantıyı izleyen günden başlamak üzere bir ay içinde, kooperatif merkezinin bulunduğu yerdeki mahkemeye başvurup iptal davası açabilirler

b) Genel kurul toplantısında hazır bulunsun ya da bulunmasın;

1- Toplantıya çağrının usulü dahilinde yapılmadığını,

2-Gündemin gereği gibi ilan veya tebliğ edilmediğini,

3-Genel kurul toplantısına katılmaya yetkili olmayan kimselerin karara katılmış bulunduklarını,

iddia eden ortakların da dava açma hakları bulunmaktadır.

-Denetçilerin dikkatini çekme ve açıklama yapılmasını isteme hakkı

Ortaklar gerekli gördükleri hususlarda denetçilerin açıklama yapılmasını istemeye yetkilidir

-Tasfiye artığından pay alma hakkı

Anasözleşmelerde, kooperatif borçlarının ve ortak pay bedellerinin ödenmesinden sonra, kalan miktarın dağılma anında kayıtlı ortaklar veya hukuki halefleri arasında ödenmiş sermayeleri ile orantılı olarak dağıtılacağı yönünde hükümlere yer verilmiştir

B) TOPLU KULLANILABİLECEK HAKLAR

Genel kurulu toplantıya çağırma hakkı

Dört ortaktan az olmamak kaydıyla ortak sayısının en az onda birinin isteği üzerine genel kurul toplantıya çağrılır.

Yönetim Kurulu bu isteği en az on gün içinde yerine getirmediği takdirde, istek sahiplerinin müracaatı üzerine ilğili Bakanlık tarafından da genel kurul toplantıya çağrılabilir.

Gündeme madde ilavesini isteme hakkı

Kooperatifler Kanununun göre, dört ortaktan az olmamak üzere, ortakların en az onda biri tarafından, genel kurul toplantısından en az 20 gün önce yazılı olarak bildirilecek hususların gündeme konulması zorunludur.

Kooperatife kayıtlı ortakların en az onda birinin, genel kurul sırasında gündem maddelerinin görüşülmesine geçilmeden önce (divanın seçimini takiben) yazılı teklifte bulunmaları halinde;

- Hesap tetkik komisyonunun seçilmesi,

- Bilanço incelemesinin ve ibranın geriye bırakılması,

- Çıkan veya çıkarılan ortaklar hakkında karar alınması,

- Genel kurulun yeni bir toplantıya çağırılması,

- Kanun, ana sözleşme ve iyi niyet esasları ile genel kurul kararlarına aykırı olduğu ileri sürülen yönetim kurulu kararlarının iptali,

- Yönetim kurulu üyeleri ile denetçilerin azli ve yerlerine yenilerinin seçilmesi,

ile ilgili hususların da genel kurula katılanların yarıdan bir fazlasının kabulü ile gündeme alınması mümkündür

Sermaye (ortaklık) payı hakkı

Kooperatife giren her şahıstan en az bir ortaklık payı alınması gerekir. Anasözleşme, en yüksek had tespit ederek bir ortak tarafından bu had dahilinde birden fazla pay alınmasına cevaz verebilir

Mevcut duruma göre bir ortaklık payının değeri 100.000 lira olup, bir ortakça alınabilecek en çok pay adedi ise 5.000’dir.

Aidat ödeme yükümlülüğü

Yapı Kooperatiflerinde ortaklar, taahhüt ve tediye ettikleri ortaklık payı bedelleri dışında, kooperatif amaçlarının gerçekleştirilmesini sağlamak üzere genel kurulca belirlenen miktardaki gider taksitlerini ve bunların gecikme bedellerini ödemek zorundadırlar.

Sır saklama yükümlülüğü ve ceza

Ortak öğrenmiş olduğu kooperatife ait sırlarını, sonradan ortaklık hakkını kaybetmiş olsa dahi gizli tutmak zorundadır. uymayan ortak meydana gelecek zararlardan kooperatife karşı sorumlu olduğu gibi kooperatifin şikayeti üzerine bir yıla kadar hapis veya ağır para cezasiyle veya her ikisiyle birlikte cezalandırılır

Ortakların sorumluluğu

1. Sınırsız sorumluluk

Anasözleşme, kooperatifin varlığı borçlarını karşılamaya yetmediği hallerde, ortaklarının da şahsen ve sınırsız olarak sorumlu tutulacaklarını hüküm altına alabilir

2. Sınırlı sorumluluk

Anasözleşmeye, kooperatif borçları için her ortağın kendi payından fazla olarak şahsen ve belirli bir miktara kadar kooperatiften sonra sorumlu olacakları hususunda bir hüküm konabilir

Ortağın şahsi alacaklılarının durumu

Bir ortağın şahsi alacaklıları, ancak;

- Ortağa ait faizi,

- Gelir gider farklarından hissesine düşen miktarı,

- Kooperatifin dağılmasında ona ödenecek payı,

haczettirebilirler

Ödemelerini geciktiren ortaklardan faiz alınabileceği, ancak bileşik faiz yürütülemeyeceği

Sermaye koyma borcunu zamanında yerine getirmeyen ortak, ihtara gerek kalmaksızın temerrüt faizi ödemekle yükümlüdür. Ayrıca, ortaklar temerrüt halinde cezai şart ödemeye de mecbur tutulabilirler

aidat ödeme borcunu yerine getirmeyen ortaklardan, genel kurulca belirlenen oranda faiz istenebilir.

aidat ödemelerini geciktiren ortaklara yürütülen gecikme faizlerinin ana borca eklenerek tekrar bileşik faiz yürütülmesi de söz konusu değildir.

3A - ORTAKLIKTAN ÇIKARILMA ESASLARI VE İTİRAZ YOLLARI

1. Genel olarak ortaklık sıfatının kaybedilmesi

Bir ortağın ortaklık sıfatı genel olarak;

- Çıkma hakkını kullanarak

- Ölümü ile

- Ortaklık payını devretmesiyle

- Ortaklık sıfatı bir görev veya hizmetin yerine getirilmesine bağlı ise, bu görev veya hizmetin sona ermesiyle

- Anasözleşmede gösterilen sebeplerle ortaklıktan çıkarılmasıyla

- Parasal yükümlülüklerini yerine getirmemesi sonucu sona erer.

2. Ortaklıktan çıkarılma (ihraç) esasları

Kooperatif ortaklığından çıkarılmayı gerektiren sebepler ana sözleşmede açıkça gösterilir. Ortaklar anasözleşmede açıkça gösterilmeyen sebeplerle ortaklıktan çıkarılamazlar.

Ortaklıktan çıkarılmaya yönetim kurulunun teklifi ile genel kurulca karar verilir. Anasözleşme, çıkarılan ortağın genel kurula başvurma hakkı saklı kalmak üzere, bu hususta yönetim kurulunu da yetkili kılabilir. Uygulamadaki anasözleşmelere göre, ortaklıktan çıkarma yetkisi yönetim kuruluna aittir.

Çıkarılma kararının onaylı örneğinin on gün içinde notere tevdi edilmesi gerekir. Bu ortak tebliğ tarihinden itibaren üç ay içinde itiraz davası açabilir. Ortak, üç aylık süre içinde genel kurula da itiraz edebilir. Bu itiraz, ilk toplanacak genel kurula sunulmak üzere, yönetim kuruluna noter aracılığı ile tebliğ ettirilecek bir yazı ile yapılır. Genel kurula itiraz edildiği takdirde, yönetim kurulunun çıkarma kararı aleyhine itiraz davası açılamaz. İtiraz üzerine genel kurulca verilecek karara karşı itiraz davası hakkı saklıdır.

Üç aylık süre içinde, genel kurula veya mahkemeye başvurmak suretiyle itiraz edilmeyen çıkarılma kararları kesinleşir

3. Parasal yükümlülüklerin yerine getirilmemesi nedeni ile ortaklıktan çıkarılma

yapı kooperatiflerinde en çok rastlanan ortaklıktan çıkarma nedeni, ortağın parasal yükümlülüklerini yerine getirmemesidir.

parasal yükümlülüklerini otuz gün geciktirmeleri üzerine, yönetim kurulunca noter aracılığı ile yapılacak ihtarı takip eden on gün içinde bu yükümlülüklerini yerine getirmeyenlere aynı kurulca ikinci ihtar yapılır. İkinci ihtarı takip eden bir ay içerisinde de yükümlülüklerini yerine getirmeyenler ortaklıktan çıkarılır

4. Konut Yapı Kooperatifi Örnek Anasözleşmesine göre diğer ortaklıktan çıkarılma

sebepleri

- Ortaklık şartlarını kaybetmek,

- Kur’a çekimi sonunda kendilerine düşen konutları kabul etmemek,

- Tapuda kendi adlarına tescilden önce konutlarında yaptıkları tahribat veya tadilatı yazılı ihtara rağmen düzeltmemek,

- Kooperatifin para, mal ve belgeleri üzerinde işledikleri suçlardan dolayı mahkum olmak,

ortaklıktan çıkarılma sebebidir.

5. Çıkarılma kararına karşı genel kurul nezdinde itiraz eden veya mahkemede itiraz davası açan ortağın hukuki durumu

Haklarındaki çıkarma kararı kesinleşmeyen ortakların yerine yeni ortak alınamaz. Bunların ortaklık hak ve yükümlülükleri çıkarılma kararı kesinleşinceye kadar devam eder

4A ÇIKAN VE ÇIKARILAN ORTAKLARLA HESAPLAŞMA SÜRESİ ve YÜKÜMLÜLÜK

1. İade edilecek haklar, hesabı ve zamanı

Kooperatifin mevcudiyetini tehlikeye düşürecek nitelikteki iade ve ödemeler, anasözleşmede daha kısa bir süre tespit edilmiş olsa bile genel kurulca üç yılı aşmamak üzere geciktirilebilir. Bu durumda kooperatifin muhik bir tazminat isteme hakkı saklıdır. Çıkan veya çıkarılan ortaklar ile mirasçılarının alacak ve hakları bunları isteyebilecekleri günden başlayarak beş yıl geçmekle zamanaşımına uğrar.

Çıkan, çıkarılan ortağın sermaye veya mevduatından kısmen veya tamamen yoksun kalacağı hakkındaki şartlar hükümsüzdür

2. Yapı Kooperatiflerinde çıkan veya çıkarılan ortaklarla hesaplaşma

yapı kooperatifi devir dışında bir nedenle ortaklığı sona erenlerin sermaye ve diğer alacakları, o yıl bilançosuna göre hesaplanarak, bilanço tarihinden itibaren bir ay içinde geri verilir. Ancak ortaklığı sona erenlerin yerine yeni ortak alınması halinde eski ortağın ödediği sermaye ve diğer alacakları derhal geri verilir.

3. Ortak, alacak ve haklarının cari fiyat veya döviz kuru üzerinden değerlendirilmesini veya faiz verilmesini talep edemez.

Kooperatiften çıkan ya da çıkarılan ortağın, kooperatife yapmış olduğu ödemelerini cari fiyat veya döviz kuru üzerinden değerlendirilip, hesaplanıp iadesini istemesi söz konusu değildir.

Ancak, genel kurul kararıyla ödemeler yabancı para cinsinden yapılmışsa, çıkan ya da çıkarılan ortaklara iadelerin de aynı para cinsinden yapılması gerekir

6-Miras VE DİKKAT EDİLECEKLER

Miras, vefat eden bir kimsenin menkul, gayrimenkul mal varlığının alacakları ve borçları ile birlikte mirasçılarına geçmesidir.

Mirasta hak sahipliği kanuna veya miras bırakanın beyan ettiği arzu ve iradesine dayanır.

Miras hukukunda zümre (derece) önemlidir.

-Birinci derece kanuni mirasçılar; eş ve çocuklarıdır.

-İkinci derece kanuni mirasçılar; annesi, babasıdır

-Üçüncü derece kanuni mirasçılar; vefat edenin büyükannesi, büyükbabasıdır.

Bir üst derecede mirasçılar varken alt derecedekiler mirasçı olamaz. Mirasçı bırakmaksızın vefat eden kimsenin mirası devlete intikal eder. Vefat edenin sağ kalan eşine kan hısımlarının ve evlatlığın yanında mirasta hak sahipliği tanınmış eşin birlikte olduğu derecelere göre değişen bir oranda düzenlenmiştir. Buna göre;

-Eşin birinci derece mirasçılarla birleşmesi halinde mirasın 1/4,

-Eşin ikici derece mirasçılarla birleşmesi halinde mirasın 2/4,

-Eşin üçüncü derece mirasçılarla birleşmesi halinde mirasın 3/4 mülkiyet hakkı vardır.

7-KONUT SİGORTALARINDA DİKKAT EDİLECEK NOKTALAR

Zorunlu Deprem Sigortası Genel Şartları

A-SİGORTA KAPSAMI

1-Sigortanın Kapsamı

587 sayılı kanun hükmünde kararname gereğince , 634 sayılı Kat Mülkiyeti kanunu kapsamındaki bağımsız bölümler , tapuya kayıtlı ve mülkiyete tabi taşınmazlar üzerinde mesken olarak inşa edilmiş binalar , bu binalar içinde yer alan ve ticarethane , büro ve benzeri amaçlarla kullanılan bağımsız bölümler ile doğal afetler nedeniyle Devlet tarafından yaptırılan veya verilen kredi ile yapılan meskenler zorunlu deprem sigortasına tabidir. Bu sigorta ile , deprem , yangın , infilak ve yer kayması dahil sigortalı binalarda ve temellerinde , doğrudan neden olacağı maddi zararlar , sigorta bedeline kadar Doğal Afet Sigortaları Kurumu tarafından teminat altına alınmıştır.

2- Sigorta Kapsamı Dışında Kalan Binalar

1- Kamu kurum ve kuruluşlarına ait binalar

2 Köy yerleşim alanlarında yapılan binalar.

3- Tamamı ticari veya sınai amaçla kullanılan binalar

4- 27 Aralık 1999 tarihinden sonra inşa edilmiş olan ancak ilgili mevzuat çerçevesinde inşaat ruhsatı bulunmayan binalar.

3- Teminat Dışında Kalan Haller

Aşağıdaki haller sigorta teminatının dışındadır.

1- Enkaz kaldırma masrafları , Kâr kaybı. İş durması , kira mahrumiyeti , alternatif ikametgah ve iş yeri masrafları , mali sorumluluklar ve benzeri başkaca ileri sürülebilecek diğer bütün dolaylı zararlar,

2- Her türlü taşınır mal , eşya ve benzerleri

3- Ölüm dahil olmak üzere tüm bedeni zararlar.

4- Manevi tazminat talepleri

4- Sigorta bedelinin tescili

Sigorta bedelinin tespitinde , sigorta edilen meskenin yapı tarzı için Hazine Müşteşarlığınca yayınlanan ''Zorunlu Deprem Sigortası Tarife ve Talimatı'' nda belirlenen metrekare bedeli ile aynı meskenin brüt yüzölçümünün (veya yaklaşık yüzölçümünün) çarpılması sonucu bulunan tutar esas alınır . Zorunlu deprem sigortası yapılan bir meskenin sigorta bedeli her halde ''Zorunlu Deprem Sigortası Tarife ve Talimatı'' nda belirlenen azami teminat tutarından çok olamaz.

5- Aşkın sigorta

Sigorta bedeli , sigortalanan meskenin değerini aşarsa , sigortanın bu değeri aşan kısmı geçersizdir. Cari yıla ait fazla alınan prim sigorta ettirince gün esası üzerinden iade edilir.

6- Muafiyet

Her bir hasarda , sigorta bedelinin %2 'si oranında tenzili muafiyet uygulanır . Doğal Afet Sigortaları Kurumu hasarın bu şekilde bulunan muafiyet miktarını aşan kısmında sorumludur. Muafiyet uygulaması açısından , her bir 72 saatlik dönem bir hasar sayılır.

7- Sigortanın Başlangıcı ve Sonu

Sigorta , poliçede başlama ve sona erme tarihleri olarak yazılan günlerde , aksi kararlaştırılmadıkça Türkiye saati ile öğleyin saat 12:00' de başlar ve öğleyin saat 12:00'de sona erer.

8-GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIGI VE DİKKAT EDİLMESİ GEREKENLER

Güvenli ve en az riskle kazanç sağlamak isteyenlere yeni bir alternatif sunan GYO'ları, Türkiye'de henüz yeni bir yatırım modelidir.

A-Gayrimenkul Yatırım Ortaklığının Amacı

Gayrimenkul yatırım ortaklığının amacı, getiri potansiyeli yüksek gayrimenkullere, gayrimenkule dayalı projelere yatırım yapmak, portföyündeki gayrimenkullerden kira geliri elde etmek ve bu şekilde kira ve alım satım kazançları yoluyla gayrimenkullerin yüksek gelirine ulaşmaktır. Gayrimenkul yatırım ortaklığının hisse senedini alarak ortak olan bir yatırımcı, yüksek getirili gayrimenkullerden dolaylı olarak yararlanmış olmaktadır. Portföyündeki gayrimenkullerin alım satımından kar sağlayan gayrimenkul yatırım ortaklığı, dönem sonunda bu karı ortaklarına temettü olarak dağıtacak ve gayrimenkul gelirini ortaklarına aktaracaktır. Gayrimenkulun kendisinin değil, ona yatırım yapan bir şirketin hisse senetlerinin satın alınması, gayrimenkul yatırımının likidite edilmesi sorununu ortadan kaldırmaktadır.

B-Gayrimenkul Yatırım Ortaklığının Yatırımcılarına Sağladığı Avantajlar

Yatırımcılar, gayrimenkul yatırım ortaklığı hisse senetlerini borsada likidite etmek yanında, borsada oluşan fiyat dalgalanmalarından da yararlanırlar. Ayrıca, şirketin portföyü bu alanda uzman kişiler tarafından yönetildiğinden, herhangi bir kişinin kendi başına yatırım yapmasından daha etkin sonuçlar elde edilebilecektir.

-Yatırımcılar, yüksek yatırım gelirlerinden şirketteki hisseleri oranında pay alabiliyorlar.

-Çok çeşitli gayrimenkullere aynı anda yatırım yapıldığı için risk azalıyor.

-Yatırımcılar, gayrimenkul sektörünün profesyonelleri tarafından yönlendiriliyor ve gayrimenkul yatırımlarına likidite kazandırılıyor.

-Yatırımcılar, temelde gayrimenkul yatırımı yaparken, bir şirkete ait menkul kıymetleri satın alıp istediğinde bunu borsada satabiliyor. Böylece, gayrimenkul yatırımlarını menkul kıymet olarak satarak bir satış kolaylığı kazanılmış oluyor ve bu sayede gayrimenkulun bürokratik satış süreçleri ve müşteri bulma zorluğu ortadan kalkıyor.

-GYO'lar yatırım avantajlarının yanısıra vergi avantajları da sunuyor. GYO şirketlerinin gelirleri, Kurumsal Vergisi Kanunu'nun 8/4-d maddesi uyarınca kurumlar vergisinden istisna. Ayrıca GYO şirketlerinin ortaklarına kar dağıtmaları durumunda, herhangi bir gelir vergisi tevfikatı yapılması da gerekmiyor. Dolayısıyla GYO bünyesinde elde edilen kazançlar hem kurumlar, hem de gelir vergisi tevkifatına tabi olmadığından yatırımcılara hiç vergilendirilmemiş bir kazanç dağıtılıyor.

-Bu şirketlere yatırım yapan yatırımcıların bir kısmı da, organize bir şekilde işleyen ikincil piyasalarda işlem gören GYO hisselerini doğrudan gayrimenkul yatırımına tercih eden uluslararası kuruluşlardır. Bu kuruluşlar böylece gelişmekte olan ülkelerdeki gayrimenkul getirilerinden yararlanmış olurlar

C-GYO'lara Yatırımcılara Sağladığı Haklar

Bir gayrimenkul yatırım ortaklığının hisse senedine yatırım yapan yatırımcı, kaynağı Türk Ticaret Kanunu olan bazı haklara sahip olmaktadır. Bu haklar :

- Ortaklığın elde ettiği kardan payına düşen kısmını alma hakkı,

- Ortaklığın tasfiyesi halinde tasfiye payı hakkı,

- İç kaynaklardan yapılacak sermaye artırımı nedeniyle çıkarılacak hisse senetlerini bedelsiz olarak alma hakkı,

- Ortaklığın sermaye artırımında yeni payları edinmede öncelik(rüçhan) hakkı,

- Genel kurul toplantılarına katılma, konuşma ve öneride bulunma hakkı,

- Genel kurul toplantılarında oy kullanma hakkı,

- Ortaklığın faaliyetleri ve hesapları hakkında bilgi alma, inceleme ve denetleme hakkıdır.

D-Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına Yatırım Yapmak

Gayrimenkul yatırım ortaklığı hisse senetlerine yatırım yapmak isteyen yatırımcılar, borsada işlem yapmaya yetkili bir aracı kuruluşa talimat vererek hisse senetlerinin, ilk defa halka arzı sırasında birincil piyasalarda veya daha önce halka arzedilmiş hisse senetlerinin ikincil piyasalarda alım satımını aracı kuruluşlar aracılığıyla borsada gerçekleştirirler.

E-Yatırım Yaparken Dikkat Etmesi Gerekenler

Yatırımcı, yatırım yapacağı gayrimenkul yatırım ortaklığının karlılık durumu, faaliyetleri, yatırımları ve finansman yapısı hakkındaki bilgileri, şirketin faaliyet raporlarından, kamuya açıklanan mali tablolarından izlemeli, ayrıca şirketin sermaye, yönetim ve mali yapısı ile faaliyetleri hakkındaki değişikliklere ilişkin olarak şirket tarafından borsaya bildirilen açıklamaları takip etmelidir.

F-Gayrimenkul Yatırım Ortaklığının Güvenilirliği

GYO'ların portföyündeki gayrimenkullerin değeri SPK'nın ilan ettiği resmi eksperlerin yaptıkları değerleme raporuyla belirlenir ve buna göre yatırımcılara açılır. Böylece değerleme günündeki gayrimenkullerin rayiç değeri, gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyüne yansıtılır. Bu değerleme sonuçları şirketin mali tabloları ile birlikte belirli periyodlarla ilan edilir ve şirketin yatırımcılarının, şirketin gerçek değeri hakkında bilgi sahibi olmaları sağlanır. Bu sayede yatırımcılar yatırım yaptıkları şirketin portföy değerini bilir ve yatırımlarının cari değerini karşılaştırma imkanı bulurlar.

Ayrıca,SPK tarafından, yatırım projelerinin yasal düzenlemelere uygun olması, proje izinlerinin alınması gibi hukuki yükümlülükler denetlenir. Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı şirketleri, faaliyetleri ile ilgili önemli tüm kararlarını ve yatırımlarını SPK'ya, borsaya ve yatırımcılarına açıklamak mecburiyetindedirler.

Yatırımcı yaptığı yatırımı nasıl değerlendirebilir?

Yatırımcılar basit olarak şirketin varlıklarının rayiç değerleri toplamına şirketin alacakları ve diğer varlıklarını ekleyerek ve bu tutardan borçlarını düşerek şirketin aktif değerini bulabilirler. Net aktif değerin şirketin hisse senedi sayısına bölünmesi halinde ise hisse senetlerinin o gün itibariyle finansal olarak olması gereken değer bulunur. Ancak gayrimenkul yatırım ortaklığı hisse senetleri borsada işlem gördüğünden, hisse senedi fiyatları genel ekonomik konjonktüre bağlı olarak net aktif değerinden farklı olarak da oluşabilecektir.

9-HİBE’DE (Bağış) DİKKAT EDİLMESİ GEREKENLER

Bir bedel veya bir karşılık almaksızın bir malın mülkiyetinin bir başkasına devredilmesi işlemine bağış denir.

Bağış yapan kişi tapu siciline koyduğu şerhle bağışladığı kimsenin kendisinden önce vefatı halinde bağışladığı mülkiyetin tekrar kendisine geçmesini isteme hakkına sahiptir. 18 yaşını bitirmemiş veya zihinsel özürlü kimseler bağış yapamaz. Kanuni temsilcilerin izni olsa dahi reşit olmayan kişiler de bağış yapamaz. Vasi vesayeti altındaki kimsenin malını da bağışlayamaz. Anne-baba aynı şekilde velayetleri altındaki bulunan küçüğün malını satabildiği halde bağışlayamaz.

Gerekli belgeler:

-Bağışlanacak taşınmaza ait tapu senedi yoksa ada parsel numarasını gösterir belge veya malikin sözlü beyanı,

-Bağışlayanın ve bağışlananın veya temsilcilerinin fotoğraflı nüfus cüzdanı,

-Taraflardan biri veya ikisinin temsili söz konusu ise temsile ilişkin belge

-Bağışlayanın bir bağışlananın iki adet fotoğrafı gereklidir.

10-TRAMPA

Para aracılığı olmaksızın bir malın dolaysız olarak bir başka mal ile değiştirilmesidir.Trampa sözleşmesi tapu sicil müdürlüklerinde resmi senet düzenlenerek yapılır.

Gerekli belgeler:

-Trampası yapılacak malların tapu senetleri yok ise ada parsel numarasını gösterir belge veya malikin sözlü beyanı,

-Trampa yapacak maliklerin veya yetkili temsilcilerinin fotoğraflı nüfus cüzdanları,

-Trampa yapanların ikişer adet fotoğrafları,

-Akitte tarafların biri veya ikisinin temsili söz konusu ise temsile ilişkin belge gereklidir.

11-VEFA HAKKI

Vefa hakkı satıcıya sattığı taşınmazın bedel karşılığında ve tek taraflı irade ile geri alma hakkını verir.

Satıcı vefa sözleşmesine dayanarak sözleşmede belirtilen sürenin sonunda sattığı taşınmazını geri alabilir. Vefa hakkı sahibi bu hakkını kullanacağı zaman ödeyeceği bedel sözleşmede belirtilmemiş ise ilk satıştaki bedel üzerinden ödeme yapar. Vefa hakkı satışta kalan bir bakiye var ise bir güvence olarak kullanılabilir (ipotek gibi). Bu sözleşmede satıcı lehine bir güvence vardır. Bu güvence tapu kütüğüne şerh verilmekle ayni hak kazanılır. Kanun bu hakkı en fazla on sene saklı tutmaktadır.

12-SÜKNA HAKKI

Belli bir şahıs lehine kurulan şahsi bir ittifak hakkıdır.

Bu hakkın sahibi gerçek kişi olabileceği gibi tüzel kişilikte olabilir. Tapu siciline tescil ile doğar. Sükna hakkı bir evde ya da evin bir bölümünü bir odasını tek başına veya malikle birlikte oturma ve kullanma yetkisi veren bir haktır. Bu hak devredilemeyen, miras yoluyla geçmeyen kişiye bağlı irtifak haklarındandır. Sükna hakkının şahsına münhasır olduğu beyan edilmemiş ise hak sahibi hakkının taalluk ettiği gayrimenkulde ailesi ile birlikte oturma hakkına sahiptir. Lehine sükna hakkı tesis edilen kişi gayrimenkulu malikle birlikte kullanıyor ise muhafaza masrafları malik tarafından karşılanır. Sükna hakkına sahip olan kişi ev ya da binanın tamamından müstakilen istifade ediyorsa adi tamirat gibi korumaya yönelik masrafları yapmakla yükümlüdür. Bu hak tapu siciline tescil ile doğar.

13-ŞUFA HAKKI (Ön alım hakkı)

Hisseli mülklerin satışında aynı mülk üzerinde pay sahibi olan hissedarların öncelikli satın alma hakkıdır.

Hissedarlık durumu meydana geldikten sonra hissedarlardan her biri kendi payını üçüncü bir kişiye sattıkları takdirde öteki hissedarlar yararına şufa hakkı doğar. Şufa hakkından feragat edilebilir. Bunun resmi şekilde yapılıp tapuya tescil edilmesi gereklidir (satın alma hakkını kullanmamak). Paydaşlar arasında şufa hakkı kullanılamaz. Taksimi yapılmış veya kat mülkiyetine geçilmiş taşınmazlarda şufa hakkı kullanılamaz. Şufa hakkının kullanılması; diğer hissedarlar tarafından satışın yapıldığını öğrendikleri tarihten itibaren bir ay, öğrenilmemesi durumunda on yıldır. Bu sürenin geçirilmesi hak düşürücüdür.

İki çeşit şufa vardır:

• Sözleşmeden doğan şufa hakkı

• Kanuni şufa hakkı (Tapuya şerh edilmez)

14-İZALE-İ ŞUYU

Taşınmaza ortak mülkiyet olarak sahip olan hissedarların mallarının aynen taksim edilmesi veya mahkemece satılarak bedellerinin hissedarlar arasında payları nispetinde paylaştırılmasına izale-i şuyu denir.

Ortak malın taksimi aynen mümkün olmuyor ise mahkemece satılarak bedellerinin paylaştırılacağı M.K. 628 maddesinde belirtilmiştir. İzale-i şuyu davasında temel amaç ortaklar arasında çıkan anlaşmazlıkların ve uyuşmazlıkların mahkeme yolu ile ortaklıklarının giderilerek çözülmesidir. Söz konusu taşınmazın bölünebilir nitelikte olması halinde mahkemece taşınmazın aynen paylaştırılmasına, aksi durumda açık arttırma yolu ile satılmasına karar verilir.

Aynen taksim; Müşterek malın paydaşlar arasında payları nispetinde aynı nitelikte ve aynı değerde somut olarak bağımsız parçalara ayrılmasına denir

15-İMAR VE İMARDA DİKKAT EDİLMESİ GEREKENLER

Fiziksel çevreyi ve bu çevredeki yapılaşmaların plan, çevre, fen, sağlık şartlarına uygunluğunu sağlamak, yatırımların yer seçimlerini ve gelişme eğilimlerini yönlendirmek için hazırlanan, ana imar planı ile imar uygulama planından meydana gelen plandır.

A-Nazım İmar Planı:

Varsa bölge veya çevre düzeni imar planlarına uygun olarak çizilen hali hazır haritalar üzerine yine varsa kadastrol durumu işlenmiş olarak çizilen ve arazi parçalarının genel kullanış biçimlerini, başlıca bölge tiplerini bölgelerin gelecekteki nüfus yoğunluklarını gerektiğinde yapı yoğunluğunu çeşitli yerleşme alanlarının gelişme yön ve büyükleri ile ilkelerini ulaşım sistemlerini ve problemlerin çözümü gibi hususları göstermek ve uygulama imar planlarının hazırlanmasına esas teşkil etmek üzere düzenlenen, detaylı bir raporla açıklanan ve raporu ile beraber bütün olan plandır.

B-Uygulama İmar Planı:

Tasdikli hali hazır haritalar üzerine varsa kadastrol durumu işlenmiş olarak nazım imar planı esaslarına göre çizilen ve çeşitli bölgelerin yapı adalarını, bunların yoğunluk ve düzenini, yolları ve uygulama için gerekli imar uygulama programlarına esas olacak uygulama etaplarını ve diğer bilgileri ayrıntıları ile gösteren plandır.

CMevzi (küçük alan) imar planı:

Genel imar planı dışındaki alanlarda plan ilkesine uygun olarak konut, sanayi, turizm, ulaşım vb. tesisler için 150.000 metrekareden az olmamak üzere düzenlenen plandır. Planlanan alan daha küçük ise özel izne tabidir.

16-İNTİFA VE DİKKAT EDİLMESİ GEREKENLER

A-İntifia hakkı( Kullanma, yararlanma hakkı )

intifa hakkı menkul ve gayrimenkullar ile haklar ve bir mal varlığı üzerine tesis olunabilir. Üzerine tesis olduğu taşınmazdan istifade etme hakkını verir. Tapu siciline tescili ile meydana gelir.

İntifa hakkı bir başkasına ait taşınır ve taşınmaz mallar üzerinde kurulan ve hak sahibine geniş kullanma, yararlanma ve idare yetkisi veren bir haktır. Aynı zamanda taşınmazın semerelerinden de (kira geliri gibi) yararlanma hakkını içerir.

İntifa hakkı devredilemez ve miras yoluyla geçemez.hak sahibinin ömrü boyunca devam eder ve ölümü ile son bulur.

İntifa hakkı sahibi malı olduğu gibi korumakla, bakım ve onarımlarını yapmakla yükümlüdür.

Gerekli belgeler:

-İntifa hakkı tesis edilecek taşınmazın varsa tapu senedi,

-İntifa hakkı tesisini isteyen tarafların veya yetkili temsilcilerinin fotoğraflı nüfus cüzdanları ve temsile ilişkin belge,

-Tarafların son altı ay içinde çekilmiş vesikalık fotoğrafları,

-İntifa hakkı mahkeme kararı ile tesis edilecekse kesinleşmiş mahkeme kararı gereklidir.

17-KADASTRO VE DİKKAT EDİLMESİ GEREKENLER

Taşınmaz malların şeklini hukuki durumunu ve içeriğini belirlemek için düzenlenen sicillerin ve yapılan işlerin tamamına kadastro denir.

Parsel:

Doğal sınırları olmayan kendi içinde kapanan bir sınırla çevrili yeryüzü parçasıdır. İki çeşit parsel vardır;

• İmar parseli

• Kadastro parseli

Ada:

Çevresi deniz, dere, dağ vb. gibi doğal sınırlar veya kara yolu, demir yolu, cadde, meydan gibi sonradan yapılan tesislerle çevrili parseller topluluğudur.

Pafta:

Üzerinde parsellerin, adaların sınırları, numaraları ve üzerindeki bina ile tesisleri gösteren harita tekniklerine uygun olarak çizilmiş dökümanlardır.

Çap:

Kadastro görüp ve tapu sicilinde kaydı bulunan tüm taşınmazların plan örneklerine çap denir. Bir parselin komşu parsellerle plan sınır doğrultularını içindeki veya sınırındaki doğal, yapay tesisleri ve parsele ait bilgileri içeren bir belgedir.

İki çeşit çap vardır;

-Kadastrol çap

-İmar çapı

18-KİRADA DİKKAT EDİLECEKLER

Kira kontratı yazılırken dikkat edilmesi gereken hususlar:

1-Kira kontratının ön yüzünde bulunan "DAİRESİ" ibaresinin karşısına mecurun

bulunduğu il yazılmalıdır.

2-Kiracı, kiraya veren ve kefil tüm taraflar kontratı beraberce huzurda

imzalamalıdır.

3-Kira kontratına pul yapıştırmaktan kaçınılmaması; ayrıca pulun üzerine

kontratın imzalandığı tarih ve imza atılması gerekir.

4-Genelde ilk imzada nakit bir para söz konusu olduğundan, bu miktar kontratın

arka yüzüne tarih atılıp belirtilmesi ve imzalanması gerekir.

5-Daha ilerki zamanlarda her iki tarafında bir tartışmaya maruz kalmamaları için

muhakkak 'demirbaş' kısmını doldurmaları gerekir.

7-Kiracı, kiraya veren ve kefilin devamlı bulundukları açık adresleri ve telefonları

muhakkak yazılması gerekmektedir.

8-Kiracıdan alınan depozito kontratın özel şartlarında belirtilmesi gerekmektedir.

Kira kontratı hususi şartları:

9-Kiracı kiraladığı mecuru bir başkasına devir veya ciro edemez. Başkalarına

kısmen veya tamamen istifade ettiremez, kiraya veremez.

10-Kiralanan, sözleşmede yazılı kullanma biçimi dışında kullanılamaz.

11-Dairenin; elektrik, su yakıt, çöp vergisi ayrıca Yönetim Giderleri (ısıtma,

kapıcı, genel temizlik ve aydınlatma vs.) kiracı tarafından düzenli olarak

ödenecektir. İlerde bu giderlerde meydana gelecek artışlar kiracıya ait

olacaktır.

kiracı, binanın ana yapısındaki masraflara katılmayacak; bu gibi masraflar

malsahibi tarafından ödenecektir.

Kiracı daireyi boyalı, doğramalar sağlam ve temiz olarak teslim almıştır.

Tahliye halinde, malsahibine aynı şekilde teslim edecektir.

12-Kiracı, kiralananın içinde veya dışında yalnız başına ilave ve tadilat yapamaz.

İlave ve tadilata mutlak zaruret varsa kiralayanların veya vekillerinin yazılı

muvafakatlarını almak şartı ile tüm masrafları ve giderleri kendisine ait

olmak üzere yapabilir. Ancak kira sözleşmesinin bitiminde veya her ne

sebepten olursa olsun tahliyede herhangi bir bedel talep etmeksizin tümünü

kiralayanlara bırakır. Mal sahipleri arzu ederlerse mecuru eski haline

getirtmekle mükelleftirler

13-Kiracı, kullanma biçiminde apartman boşluğu, merdiven aralığı, kapı önü, vs.

gibi yerlere herhangi bir şey koyamaz. Balkonları, genel görünümü bozacak

şekilde kullanamaz. Bina önünde veya otopark alanında başkalarını

engelleyici araç ve gereç bırakamaz.

14-Kiracı, kira dönemlerinin sonlarında kira aktini uzatmak istediği taktirde, her

yeni dönem için zam yapmayı kabul etmeye ve kira bedelini ............ kadar

arttırmakla, ödemekle yükümlüdür.

15-Kira süresinin her ne suretle olursa olsun uzatılmasından kefil, kefaletinin

devam edeceğini peşinen kabul eder.

16-Kontratın sona ermesinden 30 gün evvel taraflar birbirlerine yazılı olarak

ihbarda bulunmadıkları takdirde, kontrat kendiliğinden otomatik olarak ikinci

sene için yenilenecektir.

17-Kiracıdan depozit karşılığı olarak alınan ............ evde herhangi bir hasar

olmadığı veya kira, yönetim giderleri, çöp vergisi,elektrik, su, yakıt borcu

kalmadığı takdirde geri iade edilecektir.

18-Kiracı, kira bedelini her ayın ilk 5 günü içinde .................. bankası

.................. şubesindeki .................. numaralı .................. adına kayıtlı

hesaba yatıracaktır. Kira bedeli üzerinden herhangi bir nedenle kesinti

yapılamaz. Yalnız bir aya ait kira alındı makbuzu, ondan önceki ayların kira

bedellerinin ödenmiş olduğu anlamını taşımayacaktır.

19-Kira paralarından herhangi birisi zamanında ödenmediğinde, o döneme ait

tüm kira bedellerinin hepsi birden talep edilecektir.

20-Kira paralarından herhangi birisi zamanında ödenmediğinde, o döneme ait

tüm kira bedellerinin hepsi birden talep edilecektir.

21-Kiracı 1 ay zarfında elektrik, su saat mukavelesini üzerine geçirmek

zorundadır. Yapılmaması sözleşmeye aykırılık teşkil edecektir.

22-İş bu kira mukavelesinden doğan itilaflarda ............ Mahkemeleri ve İcra

Daireleri yetkilidir.

19-PARSELASYON APLİKASYONDA DİKKAT EDİLECEKLER

Kadastro parsellerinin imar planına uygunluğunu sağlamak için yapılan ayırma, birleştirme işlemidir. Bu işlem için belediye encümen kararı veya il idare kurulu kararı gereklidir.

CİNS DEĞİŞİKLİĞİ

Bir taşınmazı yapılı iken yapısız, yapısız iken yapılı hale gelmesidir. Tarla iken bağ, bahçe gibi nitelik değiştirmesi ya da arsa haline gelmesi işlemidir.

Ziraat arazisi iken arsa halini alması ancak imar planı uygulaması ile olur.

Gerekli belgeler:

a)Taşınmaz malın tapu senedi veya tapu kayıt örneği, bunlar yok ise malın ada, parsel numarasını belirtir belge.

b)Taşınmazın malikinin veya maliklerinin nüfus cüzdanı.

c)Taşınmaz mal sahibinin bir adet vesikalık fotoğrafı.

d)Talep temsilciden geliyor ise temsilcinin yetki belgesi.

e)Yapısız iken yapılı hale gelen taşınmaz malların kat mülkiyetine geçişlerde yapı kullanma izin belgesi (iskan raporu).

APLİKASYON (Yer tespiti)

Aplikasyon tapu haritası bulunan veya kadastro paftası bulunan yerlerin mahallen ve pafta veya plan üzerindeki bilgilerin araziye uygulanarak taşınmaz malın zeminde sınırlarının belirlenmesi tespit edilmesi işlemidir.

Gerekli belgeler:

a)Taşınmaz malın varsa tapu senedi veya tapu kayıt örneği,

b)Taşınmaz mal sahibinin fotoğraflı nüfus cüzdanı,

c)Talep temsilciden geliyor ise temsile ilişkin belge,

d)Kadastro değişiklik ve kontrollük işlemleri ücret çizelgesinde belirtilen ve işlem tarihinde uygulanmakta olan hizmet bedeli talep sahibi tarafından döner sermaye işletmesi saymanlığına yatırılır

20-PAYLAŞMADA(TAKSİM) DİKKAT EDİLECEKLER

Ortak mülkiyet olarak bulundurulan birden fazla taşınmaz malın ortakları arasında pay edilmesi işlemidir.

Paylaşma iki şekilde olur:

a)Rıza-i Taksim: Ortakların aralarında anlaşmak sureti ile ortak mallarını

paylaşmaya denir. Ortaklar arasında kararlaştırılan bir plan çerçevesinde ortak

mallarını kanuni bir engel olmadıkça her türlü taksime serbesttirler.

b)Kaza-i Taksim: Paydaşlar kendi aralarında ortak malların paylaştırılması

hususunda bir anlaşmaya varamadıkları takdirde bu malların taksiminin

mahkemece çözümlenmesine kaza-i taksim denir.

Gerekli belgeler:

1-Taksime konu olan taşınmaz malların tapu senetleri,

2-Taşınmaz malların ortak maliklerin veya yetkili temsilcilerinin fotoğraflı nüfus

cüzdanları,

3-Ortak maliklerin ikişer adet vesikalık fotoğrafları,

4-Taksime konu olan akitte taraflardan biri veya daha fazlası vekille temsil

edilmiş ise temsile ilişkin belgeler,

5-İştirak halindeki mülkiyet olarak kayıtlı taşınmaz mallarda (müşterek mülkiyete

dönüşmemiş veya mirasçı adına kayıtlı) taşınmaz mal malikinin tüm mirasçıları

arasında noterlikte mirasçıların fotoğraflarını taşıyan onaylı taksim sözleşmesi

gereğince sözleşmede mirasçılara tescil isteme yetkisi verilmiş ise her biri

kendi payına düşen taşınmaz malın tescilini isteyebilir. Tescil yetkisi yok ise,

eğer bütün mirasçıların tescil isteminde bulunması mümkün olmuyorsa tescil

için mahkeme kararı gereklidir.

6-Müşterek mülkiyete yönelik taşınmazların pay sahipleri arasında aynen

taksimde, tüm maliklerin bizzat veya kanuni temsilcilerinin katılımıyla resmi

senet düzenlenir.

21-ÖLÜNCEYE KADAR BAKMA AKTİ VE DİKKAT EDİLECEKLER

Ölünceye Kadar Bakma Akdi

Taşınmaz mal sahibinin taşınmaz malını kendisine veya bir başka kişiye ölünceye kadar bakmak, onu görüp gözetmek ve ihtiyaçlarını (beslenme,koruma vb.) karşılamak amacıyla bir başka kişiye taşınmaz malının mülkiyetini devretmesi işlemidir.

Ölünceye kadar bakma akdi için tapu sicil müdürlükleri, sulh hukuk hakimliği ve noterler yetkili kılınmıştır. Karı, koca arasında yapılan ölünceye kadar bakma akdi sözleşmesi geçerli sayılmamaktadır.

Gerekli belgeler:

Akit tapu sicil müdürlüklerinde yapılacaksa;

1-Temlik edilecek taşınmazın tapu senedi, yoksa ada parsel numarasını gösterir

belge veya malikin sözlü beyanı,

2-İki tanık ve tanıkların fotoğraflı nüfus cüzdanları,

3-Bakım alacaklısı ve bakım borçlusunun veya yetkili temsilcilerinin nüfus

cüzdanları,

4-Bakım alacaklısının bir, bakım borçlusunun iki adet vesikalık fotoğrafı,

5-Akitte tarafların temsili söz konusu temsile ilişkin belge.

Akit noter veya sulh hukuk hakimliğinde düzenlenmiş ise;

a)Kanuni şekline uygun olarak düzenlenmiş sözleşmenin aslı veya onaylı örneği,

b)Sözleşmede bakım borçlusuna, taşınmaz malın adına tesciline isteme yetkisi

verilmiş ise boçlunun yazılı talebi yeterlidir. Sözleşmede bu yetki verilmemişse

tescil için bakım alacaklısının talebi veya mahkeme kararı,

c)Bakım borçlusunun bir adet vesikalık fotoğrafı gereklidir

22-İPOTEKTE DİKKAT EDİLECEKLER

Halen mevcut veya ileride meydana gelecek, yahut meydana gelmesi muhtemel olan her hangi bir alacağın güvence altına alınması için bir taşınmazın teminat verilmesi işlemidir.

Sınırlı bir aynı haktır. İpotekli taşınmaz malın başkasına devri mümkündür. Üzerinde ipotek olan taşınmazın devri için ipotek alacaklısının iznine gerek yoktur. İpotek talep üzerine süresi, miktarı, faizi ve ipotek derecesi belirtilerek tapu sicil müdürlüğünde resmi senet düzenlenerek yapılan işlemdir. Satışlarda arta kalan miktar için kanuni ipotek (1. derece) önerilir. M.K 785 maddesi: Gayrimenkul rehin edilirken hangi ipotek derecesine kaydedilirse o derecenin ifade ettiği kuvvetle teminat teşkil eder. Derecelerden birinin boşalması halinde bir alttaki derecede bulunan ipotek boşalan dereceye geçmez. Bankalarca veya kamu kurum kuruluşlarınca verilen kredilere karşılık teminat verilen taşınmazların ipotek işlemlerinde resmi senet düzenlenmez. Müşteri mülkiyete konu olan bir taşınmaz malın paydaşları kendi paylarını ipotek verebilirler.

İpotek işlemi için gerekli belgeler:

1- Taşınmaz mala ait varsa tapu senedi yoksa ada parsel numarasını gösterir

belge,

2-Alacaklı ve boçlunun veya yetkili temsilcilerinin fotoğraflı nüfus cüzdanları,

3-Alacaklının iki, borçlunun bir adet vesikalık fotoğrafı,

4-Taraflardan biri veya ikisi vekille temsil edilecek ise temsil belgesi.

23-Tevhid (Birleştirme) - İfraz (Ayırma) VE DİKKAT EDİLECEKLER

Aynı mal sahibine veya sahiplerine ait birden fazla taşınmazların yeni bir numara altında birleştirme işlemidir.

Tevhid (birleştirme) yapılacak gayri menkullerin bitişik olması şarttır. Ayrıca üzerinde rehin (ipotek, haciz) gibi tasarrufu kısıtlayan engeller olmaması gerekir. Tasarrufu kısıtlayan engeller var ise hak sahiplerinin muvafakatı gerekir. Tevhid işlemleri belediye encümeni kararı veya il idare kurulun olumlu kararı üzerine kadastro müdürlükleri tescil bildirimi düzenleyerek tapuya intikal ettirir.

Gerekli belgeler:

1-Birleştirilmesi talep edilen taşınmazların tapu senetleri veya tapu kayıt

örnekleri,

2-Taşınmaz maliklerinin veya temsilcilerinin fotoğraflı nüfus cüzdanları,

3-Birleştirme için düzenlenmiş yürürlükteki mevzuata yönetmenliklere uygun

nitelikteki plan ve ekli belgeler,

4-Taşınmazın bulunduğu yere göre alınmış belediye encümen veya il idare

kurulunun olumlu kararı (Taşınmaz mücavir alan içinde ise belediye encümeni

kararı, Mücavir alan dışında ise il idare kurulu kararı),

5-Maliklerin birer adet vesikalık fotoğrafı gereklidir.

İFRAZ (Ayırma)

Tapu sicil kütüğünde tek bir parça olan taşınmazın birden fazla parçaya ayrılması bölünmesi işlemidir. İfraz işlemleri belediye encümeni kararı veya il idare kurulun olumlu kararı üzerine kadastro müdürlükleri tescil bildirimi düzenleyerek tapuya intikal ettirir. İşlemin bitimini takiben ayrılan parçalara ayrı ayrı parsel numaraları verilir. İfraz işleminin parselasyon özelliğinde olan ve olmayan iki çeşidi vardır.

1. Parselasyon niteliğinde olmayan ifraz (ayırma): Kamu hizmetlerine terk edilecek alanları kapsamında bulundurmayan sadece bir parselin birden çok parçalara ayrılması işlemidir.

2. Parselasyon niteliğinde olan ifraz (ayırma): İmar parsellerini oluşturmak amacıyla parseller içersinde yol, meydan, yeşil saha, park, otopark gibi kamu hizmetlerine ayrılan yerlerden herhangi birini kapsayacak şekilde yapılan ayırma işlemidir.

Gerekli belgeler:

1-Özel çalışan mühendislerce hazırlanmış uygunluğu kadastro müdürlüğünce

kabul edilmiş plan ve ekli belgeler,

2-Taşınmazın mal sahibinin veya yetkili temsilcinin fotoğraflı nüfus cüzdanı,

3-Tapu senetlerine yapıştırılmak üzere ayrılan parça sayısı kadar taşınmaz mal

sahibinin vesikalık fotoğrafları,

4-Belediye encümeni il idare kurulunun olumlu kararı ve tasdikli örneği gereklidir.